老舊小區改造，將提升居民生活幸福感
位于?？谑械囊焕吓f小區，各種線(xiàn)路在空中交織
老房煥新
新城區，拔地而起的高樓大廈，寬敞明亮、高端大氣;舊城區，久經(jīng)歲月的老舊樓房，墻面斑駁、線(xiàn)網(wǎng)密布。這是不少城市面臨的發(fā)展現實(shí)，海南也不例外。
隨著(zhù)城鎮化不斷推進(jìn)，城市形成老城與新城并存的格局。新城區在不斷拓展，老城區的肌體在逐漸老化。老城區的軟硬件難以保障人民對美好生活的需求，以老舊小區改造促城市更新迫在眉睫。
2019年全國兩會(huì )上，城鎮老舊小區改造提升工作被列入政府工作報告。當年，我省通過(guò)10個(gè)市縣的城鎮老舊小區改造試點(diǎn)工作，逐步摸索改造經(jīng)驗并進(jìn)行推廣。2020年3月11日，我省出臺《海南省城鎮老舊小區改造指導意見(jiàn)(試行)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《指導意見(jiàn)》)，明確了城鎮老舊小區的認定范圍、改造內容以及資金來(lái)源等。今年，全省有153個(gè)城鎮老舊小區要進(jìn)行改造，涉及893棟樓、20623戶(hù)居民。
盤(pán)活城鎮老舊小區等存量建筑，為物業(yè)資產(chǎn)的增值保值提供保障，推動(dòng)城市更新成為城市發(fā)展的新增長(cháng)點(diǎn)。我省以老舊小區改造為抓手，能否引領(lǐng)城市建設管理提升一個(gè)臺階?
A痛點(diǎn)?難點(diǎn)?
樓房年齡老、公共配套設施老、居住環(huán)境差，居民意見(jiàn)大，怎么辦
家住?？谑旋埲A區新華公寓2樓的黃劉清，家里的主臥室一角常年擺放著(zhù)兩個(gè)塑料盆?！爸灰鞖庀掠?，或者是到了傍晚小區用水高峰期，我家這房頂就時(shí)不時(shí)滲漏滴水，這兩個(gè)塑料盆就是放著(zhù)接水用的?！?/span>
新華公寓物業(yè)主任蒙亞明說(shuō)，新華公寓建于1996年，樓房年齡已經(jīng)有24年，很多配套設施已經(jīng)老化破舊，公寓樓頂的隔離層、排污管網(wǎng)、發(fā)電機等基礎設施已經(jīng)老化，一些住戶(hù)家中時(shí)常出現房屋滲水、污水倒灌等問(wèn)題。加上當年小區建設沒(méi)有預留停車(chē)位，導致現在業(yè)主停車(chē)只能擠占小區綠化和公共活動(dòng)空間。
由于建成年代早，規劃車(chē)位不足，很多老舊小區停車(chē)難問(wèn)題一直備受詬病。
?？谑忻窳帚懙母改妇幼≡谛氯A南路一單位小區。該小區地處鬧市區，旁邊就是商業(yè)廣場(chǎng)、人民公園等，人流量、車(chē)流量很大，小區的停車(chē)位也很緊張?！罢臆?chē)位很難，尤其是周末時(shí)間回去看下父母，轉幾圈都找不到停車(chē)位?！绷帚憻o(wú)奈地搖頭。
不但小轎車(chē)難找停車(chē)位，電動(dòng)自行車(chē)如何充電也是老舊小區的普遍難題。
在萬(wàn)寧市，位于市政府辦公大樓兩側的生活小區，建于20世紀90年代，由于年代久遠，小區的路面早已凹凸不平，小區內沒(méi)有設置專(zhuān)用的充電區域，不少居民把電動(dòng)自行車(chē)停放在樓下，直接從樓上伸下插座板來(lái)充電。
此次出臺的《指導意見(jiàn)》規定，城鎮老舊小區是指城市、縣城(城關(guān)鎮)、農林場(chǎng)場(chǎng)部建成于2000年以前、失養失修失管、建(構)筑物破損老化、市政設施不完善、社會(huì )服務(wù)設施不健全、環(huán)境臟亂差、公共設施落后影響居民基本生活，居民改造意愿強烈的住宅小區(含單棟住宅樓)。對于個(gè)別市政設施不完善、公共設施落后影響居民基本生活、居民改造意愿非常強烈的建成于2000年以后的住宅小區，也可納入改造范圍。
2019年，經(jīng)各市縣摸排統計，全省于2000年前建成的城鎮老舊小區有1920個(gè)，涉及17.36萬(wàn)套房、6000棟樓，總建筑面積1609萬(wàn)平方米。
省住房城鄉建設廳城市建設處處長(cháng)林亞芒介紹，經(jīng)過(guò)調研發(fā)現，我省老舊小區主要存在以下問(wèn)題：一是基礎設施管網(wǎng)破舊，包括給排水管網(wǎng)、電網(wǎng)、光纖網(wǎng)等，要么缺失，要么老化非常嚴重;二是公共服務(wù)缺失，如養老、撫幼、物業(yè)、娛樂(lè )、健身、機動(dòng)車(chē)和非機動(dòng)車(chē)的存放等，尤其是很多老舊小區居民老齡化程度較高，生活不便;三是多數老舊小區沒(méi)有物業(yè)公司管理，公共環(huán)境普遍比較差，包括道路破損、秩序混亂、私搭亂建等。
“大多數的城鎮老舊小區已經(jīng)落后于時(shí)代發(fā)展的潮流，有的基礎設施老化，如水、電、路等，破損嚴重，安全隱患突出，有的建筑外墻與屋頂開(kāi)裂、滲漏問(wèn)題突出，有的缺乏公共服務(wù)配套設施，功能不全，生活不方便，有的物業(yè)管理不規范，私搭亂建，環(huán)境臟亂差，小區居民改造訴求強烈?！笔∽》砍青l建設廳副廳長(cháng)陳孝京說(shuō)，老舊小區的問(wèn)題是小區居民生活的痛點(diǎn)，也是城市建設管理的難點(diǎn)。
B是拆?是改?
老舊城區有機更新和協(xié)調發(fā)展，是道治理大考題
要破解這些問(wèn)題，對于老舊小區，是拆，還是改?
“有些可以拆，但有些可以改。拆遷成本太高，同時(shí)造成資源浪費。此外，城市的發(fā)展需要不同歷史年代的風(fēng)貌建筑，為了保護街區風(fēng)貌、歷史文物等，對老舊小區不能簡(jiǎn)單地一拆了之?！标愋⒕┱J為，對既有建筑實(shí)施綜合改造，既避免了大拆大建，也促進(jìn)了老舊城區有機更新和協(xié)調發(fā)展，創(chuàng )造新的經(jīng)濟增長(cháng)點(diǎn)。
老舊小區改造，與民生福祉相連相系，更與城市發(fā)展相得益彰。2019年我省確定在10個(gè)市縣共41個(gè)小區、135棟住宅樓、建筑面積44萬(wàn)平方米、涉及4008戶(hù)居民的老舊小區作為試點(diǎn)開(kāi)展改造工作，目前有7個(gè)項目在建設，其中有3個(gè)小區改造已完工。其他小區已基本完成改造設計方案、改造實(shí)施方案制定等前期工作，因今年初新冠肺炎疫情影響了工期，將在3月至4月底陸續復工建設。
“從去年的試點(diǎn)工作來(lái)看，老舊小區改造遇到的問(wèn)題不少?！绷謥喢⒄f(shuō)，改造內容需要兼顧業(yè)主需求、資金來(lái)源等因素，有的小區的業(yè)主對改造的需求不一，意見(jiàn)難以統一。
老舊小區改造與其說(shuō)是一項民生工程，不如說(shuō)是一道社會(huì )基層治理考題。
以廣受關(guān)注的老舊小區樓梯房加裝電梯為例。有些年齡大的業(yè)主認為加裝電梯需求很迫切，有些業(yè)主卻覺(jué)得可加可不加，而有些業(yè)主還擔心電梯運行有噪音影響……在老舊小區改造過(guò)程中，如何平衡各方利益，考驗著(zhù)基層政府的治理能力。
資金缺口，是改造工作中的另一個(gè)挑戰。在2019年的老舊小區試點(diǎn)改造中，改造資金主要來(lái)源于政府專(zhuān)項資金補助支持，省級財政部門(mén)按與中央資金1:1的比例配套省級財政專(zhuān)項資金予以支持，市縣財政部門(mén)再結合自身財力對老舊小區改造予以支持。根據目前的試點(diǎn)工作來(lái)看，政府財政專(zhuān)項資金僅能夠完成老舊小區的基礎類(lèi)改造工作，其他提升類(lèi)、完善類(lèi)項目則難以完成，如加裝電梯、增加停車(chē)場(chǎng)、修建扶幼養老等公共配套設施等。
由于建設年代久遠，部分老舊小區辦理規劃、施工報建等所需要的材料憑證已經(jīng)很難找齊，直接影響到老舊小區改造工作的順利推進(jìn)。此外，加上改造工作的機制沒(méi)有理順，小區居民對改造工作難以形成共識，很多老舊小區的改造前期工作耗時(shí)過(guò)長(cháng)。
在這一點(diǎn)上，負責新華公寓小區改造設計工作的雅克設計有限公司高級建筑師陳一新非常有感觸，“小區的改造主體責任人要明確下來(lái)，不然很多工作沒(méi)有辦法及時(shí)推進(jìn)，比如說(shuō)我們設計方去做調研，有的業(yè)主說(shuō)給排水要改造，有些業(yè)主說(shuō)電梯要更換，這些到底誰(shuí)來(lái)決定，如何決定，要有明確規定，不然非常耗費時(shí)間?！?/span>
C“對癥下藥”
不看廣告看療效，居民幸福感提升是硬道理
2020年，我省將城鎮老舊小區改造工作列入省政府工作報告，將其作為解決城市管理難題的一個(gè)抓手，通過(guò)老舊小區改造提升城鎮居民生活幸福感。2020年，全省城鎮老舊小區改造范圍涉及153個(gè)小區、893棟樓，惠及20623戶(hù)居民。
“老舊小區改造不僅是政府的事，更是小區居民自己的事，居民也應主動(dòng)參與進(jìn)來(lái)?！绷謥喢⒄f(shuō)，老舊小區居民應該主動(dòng)參與改造，發(fā)揮好主人翁精神，共同改造、維護、管理好自己的小區。
在發(fā)動(dòng)居民積極參與老舊小區改造方面，我省在前期確定改造方案和內容時(shí)，會(huì )廣泛征求居民改造意愿，提煉出可以或應該進(jìn)行改造的項目“菜單”，讓居民共同研究確定改造內容，然后科學(xué)合理地制訂改造方案。同時(shí)，將改造內容等向居民公示，接受群眾監督。
項目立項審批是老舊小區改造的重要環(huán)節，我省將優(yōu)化城鎮老舊小區改造相關(guān)審批流程，對納入城鎮老舊小區改造對象的住宅小區，在規劃審查、用地報批、不動(dòng)產(chǎn)登記等方面開(kāi)通綠色通道，簡(jiǎn)化行政審批手續，壓縮辦理時(shí)限，提高審批效率。
林亞芒介紹，省住建廳將指導市縣簡(jiǎn)化老舊小區改造項目的建設審批手續，對不涉及新增建筑及不改變建筑外立面的改造項目將試點(diǎn)承諾制及備案制管理，涉及新增配套服務(wù)設施、經(jīng)營(yíng)設施的，在取得大多數業(yè)主同意前提下，探索按照代表全體業(yè)主共同持有共同管理方式，由實(shí)施改造單位進(jìn)行報批或報備管理。
增加公共服務(wù)設施供給是老舊小區改造提升的重點(diǎn)需求。我省將借助老舊小區改造，完善新能源車(chē)充電樁、水電網(wǎng)線(xiàn)入地、雨污管網(wǎng)分流等公共服務(wù)措施，配套幼兒園、社區養老、智能快件箱、便民市場(chǎng)等醫療保健、生活服務(wù)等場(chǎng)所，促進(jìn)居家、社區、機構養老融合發(fā)展。
資金來(lái)源方面，《指導意見(jiàn)》明確，我省各市縣結合實(shí)際來(lái)研究建立財政資金支持、獎補，居民合理分擔、單位資金整合、企業(yè)積極參與等多渠道籌措資金機制。
省發(fā)改委固定資產(chǎn)處處長(cháng)李冠濤介紹，我省積極爭取中央預算內資金支持城鎮老舊小區配套基礎設施建設項目，去年11月，省發(fā)改委已向國家發(fā)改委申報了2020年第一批城鎮老舊小區改造中央預算內投資。按照“實(shí)施一批、謀劃一批、儲備一批”的原則，省發(fā)改委制定城鎮老舊小區改造項目三年滾動(dòng)計劃，強化資金跟著(zhù)項目走的思路，為安排好中央資金奠定基礎。
我省建于2000年前的老舊小區有很多為單位小區，可鼓勵有產(chǎn)權單位的小區出資、捐資、捐物，參與老舊小區改造，小區業(yè)主可通過(guò)依法提取專(zhuān)項維修資金、住房公積金、小區公共收益等方式籌集資金。針對小區的水、電、氣、光纖等基礎設施改造，電網(wǎng)、水網(wǎng)等管線(xiàn)單位將落實(shí)責任積極出資，配合開(kāi)展相應改造。
陳孝京認為，我省許多老舊小區沒(méi)有專(zhuān)門(mén)的物業(yè)公司進(jìn)行管理，改造后相關(guān)設施的維護和管養的可持續資金來(lái)源，亟待進(jìn)一步解決。我省也在積極探索，希望引入企業(yè)等社會(huì )資本力量，參與老舊小區改造。
在《指導意見(jiàn)》中也明確，一些有條件的老舊小區，可通過(guò)新增設施有償使用、資產(chǎn)權益、物業(yè)置換等方式吸引社會(huì )資本參與新建、擴建、改建或完善生活服務(wù)設施，特別是積極引入養老、托幼、家政等服務(wù)業(yè)吸引社會(huì )資本參與養老撫幼、家政保潔、文體娛樂(lè )等服務(wù)設施的改造建設和運營(yíng)。
新華公寓小區業(yè)主委員會(huì )主任杜昭琪認為，通過(guò)老舊小區改造可發(fā)動(dòng)小區居民成立自治組織，全體居民共同協(xié)商形成共識，在改造中同步建立小區后續管理機制，讓社區、居民良性互動(dòng)，實(shí)現老舊小區硬件、軟件的同步提升。
摘自《海南日報》2020.3.17?記者?孫慧?圖片由記者李天平攝
